新刊の紹介『ヘルスケア施設の事業・財務・不動産評価』

　松田淳・村木信爾編著『ヘルスケア施設の事業・財務・不動産評価－高齢者住宅・施設・および病院の価値の本質』（同文館出版、平成29年１月）の献本を拝読しました。福祉事業の経営を担当する方にも、ぜひお読みいただきたい一冊です。

　この本は、タイトルにある通り、高齢者住宅・高齢者施設・病院等のヘルスケア施設の事業・財務・不動産評価に関する内容が詳述されています。ヘルスケア施設の不動産ファイナンスにかかわる担当者・専門職には必読文献と言っていいでしょう。

　本書の編著者である村木信爾さん（明治大学専門職大学院グローバル・ビジネス研究科特任教授、大和不動産鑑定株式会社エグゼクティブフェロー）は「本書の対象読者」として、不動産鑑定士、金融機関の融資担当者、Ｊリート等投資ファンドの関係者、新規参入するヘルスケア事業の関係者、宅地建物取引士、弁護士、公認会計士、税理士等を挙げています（VIII頁）。

　このように、福祉関係者が読者として想定されているわけではありません。しかし、本書のテーマである「ヘルスケア施設の事業・財務・不動産評価」は、日本版ＣＣＲＣに直結する課題があるため、地域の持続可能性を見据えた福祉事業者の事業計画の策定にも看過することのできない内容が含まれています。

　ＣＣＲＣとは（朝日新聞キーワードによる）、「Continuing　Care　Retirement　Community」の略です。直訳すると「継続的なケア付きの高齢者たちの共同体」。仕事をリタイアした人が第二の人生を健康的に楽しむ街として米国から生まれた概念。元気なうちに地方に移住し、必要な時に医療と介護のケアを受けて住み続けることができる場所を指します。政府は昨年、有識者会議で「日本版ＣＣＲＣ」構想をまとめました。高齢者の地方移住を促すことで首都圏の人口集中の緩和と地方の活性化を目指すものです（日本版ＣＣＲＣ構想（素案）参照）。

　高齢者の社会資源を商業ベースでもっぱら「評価」することに対しては、異論を唱える福祉関係者がいるかもしれません。しかし、バブル崩壊後の景気対策のために膨らんだ国と地方の莫大な債務増大によって、ＰＦＩやＰＲＥ戦略等の民間資金導入は、すでにあらゆる公共施設や公共の土地利用で実施されています。たとえば、国立大学法人の建物の維持管理はかなり以前からＰＦＩ方式が導入されています。（ＰＦＩとＰＲＥ戦略については、次を参照のこと（内閣府ＨＰ、国土交通省ＨＰ）。

　村木さんは「はじめに」で重要な指摘をしています。ヘルスケア施設の「価値は事業者の事業能力に大きく依存しているため、ホテル、商業施設等と並んで『事業用不動産（オペレーショナルアセット）』と呼ばれ、オフィスやレジデンスとは見方を変えて評価される」。つまり、事業内容と事業能力が評価を左右する要因として大きく働くため、単純な箱モノの不動産評価ではないというのです（IV頁）。

　そこで、問題となるのは「評価者の目線」をどこに置くかについてです。コマーシャルベースの議論ですから、財務やファイナンス、サービス提供者の目線で考察するのは当然のことなのですが、「忘れてはならないのは施設の利用者である介護施設の入居者、病院の入院患者、その家族の方々の目線および実際に現場でサービスを提供する介護士や医師、看護師の方々の目線である」と指摘します（V頁）。

　支援サービスの利用者とその家族、そして支援者職員をステークホルダーの最重要部分に位置づけて、その満足度を不断に向上させる事業内容と事業能力があるところに、今後の事業経営が成立するのだということになるでしょう。虐待や不適切なケアを放置しているような事業者は、駆逐される宿命を負っているのです。

　さて、日本版ＣＣＲＣは、地方の期待とは裏腹に、危うい幻想をはらんだ様々な動きが始まっているように思えます。ＮＨＫのクローズアップ現代「高齢者の“大移住”が始まる！？～検証・日本版ＣＣＲＣ～」（2016年２月15日放送）は、開発型のＣＣＲＣや健康な高齢者の移住構想だけではすぐに破綻に直面する現実を報じました。

　わが国の自治体は、地域の実態と自治に立脚した政策立案能力が高いところばかりとはいえません。前回ブログで指摘した自立支援協議会が丸投げされている問題は、自立支援協議会が施策形成の元となる地域の実態を把握するためには得難い機会であることをまるで認識していないことを意味します。

　それでいて、障害福祉計画を策定するときにはコンサルを雇ったりするようなところには、自治能力のかけらもありません。自治体が進めてきた第３セクターの事業の多くが破綻したように、間違いのない長期的な事業ビジョンを多くの自治体に期待することには無理があるのではないでしょうか。どこの自治体の事業でも「豊洲市場」化するリスクを抱えています。

　そこで、国の補助金付のＣＣＲＣとなると、大型の公共事業としての意味はあっても、地方創生には丸でつながらない事態が、全国各地で出来するかもしれません。開発型のＣＣＲＣに群がるコンサル、デベロッパー、建設業者だけが甘い汁を吸って終わるという典型的な日本型公共事業に帰結するリスクさえあるでしょう。

　北九州市や千葉市稲毛区などのＣＣＲＣの取り組みに展望があるのは、高齢者の移住だけではなく、地域全体として若年人口の増大を目指している点にあります。子育て世代の流入を構想するためには、雇用機会に恵まれる大都市近郊にアドバンテージがあるため、少子高齢化の深刻な地方部の「地方創生」には大きなハンディがあるのです。

　「元気な高齢者の移住」が進むかどうかについても課題が山積みです。ＮＨＫの「クローズアップ現代」で宮本太郎さんが指摘するように、わが国の高齢者の大部分は移住を希望していませんし、アメリカのＣＣＲＣのような富裕層の移住が期待できる訳でもありません。

　移住する時点では健康な高齢者だとしても、将来的には、介護サービスと医療の必要度は必ず高くなります。日本の地方部のいたるところでＣＣＲＣのような構想を描いていますから、将来増大が予想される介護や医療の人材不足を穴埋めすることさえ簡単なことではありません。

　それぞれの地域で実現可能なＣＣＲＣを構想するためには、「自治体任せ」で「補助金頼み」の事業計画ではなく、福祉関係の事業者を含む多様な立場の関係者が自治に立脚して歩みをすすめることが切実に求められています。そのための新しい視野と知見を学ぼうとする関係者に、本書をおすすめします。

　さて、日本海側の大雪が続いています。わが家に訪れた束の間の暖かさに、ミツバチが梅の花蜜を求めてやってきていました。春はもうすぐなのでしょう。